巨企搶佔劏房辦公室 小企何處去?

巨企搶佔劏房辦公室 小企何處去?

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商務中心 世貿中心.商務辦公室出租.台北商務中心

本港核心地區優質寫字樓水漲船高,內地資金爭相押注,成交價屢創新高。共同工作空間(co-working spaces)在香港流行多年,本為個人工作者、初創企業等提供成本低廉的劏房辦公室,早前卻有報道指,連跨國企業也進駐共同工作空間,個人工作者和初創企業的生存空間會否隨之收窄,令人擔憂。

香港呎租倍升 共同空間冒起

有國際地產顧問報告指出,2016年第二季香港30層或以上的商厦,呎租已高達每年278.5美元(約2,172港元),蟬聯全球首位,較第2名紐約貴逾5成。政府歷史數據顯示,香港核心地區和非核心地區的租金及售價指數自2003年至2015年,都普遍錄得最少接近一倍的升幅,個別地區如上環、中環更升近兩倍。

但「你有張良計,我有過牆梯」,在香港寫字樓租金愈來愈高不可攀的同時,共同工作空間隨之興起,成為應對高昂租金的一種方式。截至2015年年底,已有最少40個共同工作空間在香港運作。

共同工作空間在本地被戲稱為「劏房辦公室」,因其運作模式與住宅劏房有類似之處,都是把一個空間分拆為多個單位分租,佔地兩層約數千呎的辦公室,分間後可進駐數十間蚊型公司。辦公空間細小,好處是租金較低,本地營運商月租一張固定辦公枱的費用都在3,000元上下。「蚊型公司」甚或個人工作者,總算能以此棲身。然而,最近連滙豐銀行都在銅鑼灣WeWork劏房辦公室租了逾300張寫字枱,供其數碼團隊辦公。這令人疑惑,作為市值逾萬億的「大笨象」,為何會進駐本為初創公司而設的共同工作空間?

巨企租用 靈活節省人事成本

其實共同工作空間並不單單是工作場所,還需要幫助租戶建立社群、創造體驗,以及促進商務。美國便有共同工作空間建立了一個純由女性組成,而又各自從事不同行業的社群,讓她們連結起來,分享經驗。共同工作空間的租戶互相支援,更有助提升彼此的工作效率。例如一間公司若需要設計商標,只要坐在椅子滑往隔壁的設計公司,便能獲取意見。因此,創業和個人工作者租用這些劏房辦公室,固然有成本考慮,但他們在內獲得的工作資源與靈感,亦是考慮進駐的因素。

至於大公司,其資金雖不若「蚊型公司」緊絀,但租用共同工作空間能助其靈活增減人手。劏房辦公室可按月租賃,「易入易出」,方便調度。此外,共同工作空間亦可助其節省人事成本。The Work Project創辦人李政勳(Junny Lee)宣稱,香港公司每月平均需要為每名員工支付大約8,000至10,000元的辦公室租金,而使用共同工作空間的月租成本則可低至每10名員工6,600元。而據報道,除了滙豐,亦有其他銀行為了管理在經濟不確定周期中的員工波動人數,將租用共同工作空間列為他們的選項。

國際營運商進駐 核心區更渴市

在共同工作空間愈來愈多的同時,競爭亦更為激烈。在亞太地區當中,約7成共同工作空間是位於城市邊緣、租金較為廉宜的地帶,但在東京和香港,卻有超過5成的共同工作空間坐落於城市核心商業區。另外,在新興亞太市場當中,雖然本地或區域性的營運商仍有6成市場佔有率,但具有國際背景的營運商已在大幅擴張,進駐核心地區。以上述WeWork為例,在2016年上半年登陸香港時,即直接進駐銅鑼灣的Tower 535寫字樓,與本地品牌相較,他們吸納的樓面面積達10倍以上。

近年香港核心地區如中環、灣仔、銅鑼灣等地的甲級寫字樓空置率均徘徊在極低水平,2月整體空置率為1.8%,創下2007年後新低,共同工作空間在核心地區擴大版圖,如滙豐這等「大客」又趨之若鶩,核心地區的甲級寫字樓,只會更為渴市。

租金上升,作為二房東的共同工作空間經營者的盈利當然會被成本擠壓,經營者除了向其「劏房」租客加租,亦會選擇走向高配備、高增值及高檔路綫,除了常用功能外,還提供醫療保健、企業融資和一站式會計等服務,甚至設有遊戲室與迷你影院。共同工作空間的定位,因應國際營運商的加入和租金上漲,未來會變得更為複雜,再非所有都適合個人工作者或「蚊型公司」。

將來共同工作空間的生態,相信會走向多元化,目標客群不會局限於初創企業,在核心地區亦會吸引大客進駐,而創業者則留在定價較低的二綫地區。過去學者在研究創業生態時,多計算城市中共同工作空間數量來作為一項創業支援指標,這在未來相信更難一概而論,要審慎應用。

 

211178

太平洋商旅

 

參考資料

http://paper.hket.com/article/1543980/%E5%B7%A8%E4%BC%81%E6%90%B6%E4%BD%94%E5%8A%8F%E6%88%BF%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%AE%A4%20%E5%B0%8F%E4%BC%81%E4%BD%95%E8%99%95%E5%8E%BB%EF%BC%9F

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