房地產貸款名堂多 勿用人情當合約

房地產貸款名堂多 勿用人情當合約

不管是辦理貸款的公司,或者是銀行的貸款專員,本質上是仲介,只是貸款者不知道而已。(Fotolia)

房屋貸款

不管是辦理貸款的公司,或者是銀行的貸款專員,本質上是仲介,只是貸款者不知道而已。

【大紀元2016年07月29日訊】曾有一位頗有成就的華商通過筆者買進一棟3家庭的居住用獨棟樓,.

在貸款時他拒絕了我提出的幫助。他說自己在某華資銀行有公司的戶頭、金額不小,而且認識銀行裏的貸款小姐,

又是同鄉,所以找該同鄉來辨理貸款應該沒問題。

在樂觀其成之餘,我有特別提醒他,貸款時要和銀行簽收費合約-因為銀行除了收點數(Points)外,

還可能有其他雜七雜八的費用-用合約寫死費用,可免得到時措手不及。

可惜該華商沒有聽進去,在買賣交割時,幫他處理貸款的同鄉突然拿出一張紙,上面打滿了額外收費,加起來好幾千塊。

華商很不解,問那位同鄉,你不是在銀行工作嗎?怎麼也拿仲介費?

 

房屋貸款利率

(貸款不能憑直覺,條件符合才是重點! 一樣是過來人,您的需求只有我們最懂!)

儘管心裏氣不過,但是算了筆賬,如果不交這筆多出來的費用、銀行不會給貸款,房產就不能過戶,

那麼前期已交納的買房費用(金額高於貸款收費)就泡湯了,所以最後也只得忍痛給了銀行收費、乖乖結案過戶。

這個教訓是因為他不清楚銀行的貸款收費、誤用人情當規矩的結果。不管是辦理貸款的公司,或者是銀行的貸款專員,

本質上是仲介,有的仲介是兩邊拿錢,只是貸款者不知道而已。為了保護自己,和仲介(包括銀行在內)先簽收費協定,

不得有另外費用才是上策。

另外,和銀行談利率談費用,最好有幾家銀行做比較。銀行費用和仲介費用,通通要求寫清楚,並且有簽名拿到手,才是上上策。

下面我們說一說美國的房地產貸款。

 

房地產貸款的收入條件

美國房地產貸款有兩種:居住用(Residential)和商業用(Commercial)。中文翻譯會誤導此兩種類別,

因為房地產貸款就居住用而言,指的是自己居住使用,如果是買了第二個居住用,

不管是合作公寓或共有公寓或獨立住宅,就和商業用貸款性質相同,都屬於投資(Investment)。

 

第一,對個人居住用房地產貸款額上限是45%,並要求貸款額不能超過個人未扣稅前總收入的45%。

例如如果個人年收入是一百萬,那麼年貸款額最多是45萬。

第二,商業用房地產的貸款額不能超過未扣除開銷總收入的28%,這個條款也適用於前面所提到的投資用居住貸款。

 

房地產價值和貸款的關係

第一,房地產貸款不是以買賣價格來決定業主能貸多少。你能從銀行貸到的款項是以銀行聘請的有州政府執照的估價師估價為準。

例如你的買價是90萬,而估價師說此房產值100萬,那麼在你付頭款10萬後,你只用從銀行貸80萬。

我們把貸款和估價師所估價值的此例(80%)稱為 Loan to Value Ratio。

但並不是說你交了頭期款就能貸成,還要看前面所提的收入條件是否符合。

 

第二,如果你的買賣價格高出估價價格,那對買方而言,你的自備款要求高於20%。

目前雖然房市興旺,貸款銀行仍然受到聯邦政府的限制-2008/2009經濟大衰退(The Great Recession) 後的金融改革方案有相關規定。

 

台北房屋貸款

第三,在商業用(投資用)貸款是用負債和收入的比例來計算(DCR,Debt Coverage Ratio)。

如果貸款和房地產租金收入相同就是 1:1,當然這種一比一,是貸不到的。至少是1:1.25,即收入高於付款的25%才行。

參考資料:http://www.epochtimes.com/b5/16/7/29/n8150088.htm

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