租賃新制上路 對租屋市場影響的探討

租賃新制上路 對租屋市場影響的探討

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在房價高漲之下,不少人可能會先選擇租房子,然而,台灣的租屋市場因為法律規範的不完整,導致糾紛問題頻頻發生,面對這樣高度不穩定的租屋市場,消費者要如何自保?屋主要如何處理出租事宜?租屋市場因為糾紛多,越來越被重視,今年上路的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,也就是俗稱的新版房屋租賃契約,就是因應糾紛做出的改變,但是台灣目前還有很多問題是需要解決的。

政府對租屋市場幾乎無法掌握,根據調查統計有九成房東是以自住名義出租,全台租屋市場規模,應有100萬戶,以每戶年租金平均10萬元估計,具有每年1,000億元的市場規模。仍有許多的問題亟待處理:包括租屋地下化、房屋品質不佳、投報率偏低、租賃合約由房東掌控導致房客權益保障不足、弱勢家庭租屋受排斥還有租賃政策被忽略等。

台灣的房客主要是學生、年輕就業人口、弱勢家庭,他們只能被迫承租租金便宜,屋況窳陋、安全有疑慮的房屋,弱勢族群為少數,其發聲常被政府忽略,並未積極爭取租賃權益,勉為容忍品質及權益保障不足的租屋條件。租賃政策嚴重被忽略,由政府所推出的租屋服務平台,以及所謂的租金補貼政策,效果不僅有限而且不佳。其實有很多政策立意良好,但房東擔心申報造成稅負增加,還有不願出租閒置空屋給較弱勢之民眾還有擔心租金收取、租屋過程麻煩及可能衍生租屋糾紛等疑慮。

新版房屋租賃契約於今年1月1日開始實施,租賃契約若違反「應記載及不得記載事項」的規定,最高將處新臺幣30萬元罰鍰。增訂內容包含:不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等,契約中若有「不得記載事項」,一律無效。不過此法源是《消保法》加以規範及解釋,那就留下模糊空間及許多狀況不適用,無法對所有房東具約束力,適用對象太窄,不能完全遏止惡房東。

可以發現在租屋市場中,不管是房東或是房客都面臨許多的不確定性,主要原因跟法律制度有關,所以有很多房屋所有權人寧可空著房子養蚊子也不願意釋出空屋,而房客以一個暫時的心態,對於租屋的居住環境也沒有多加計較,或是對於不合理之處忍氣吞聲,所以台灣還是需要租屋專法以保障房東、房客權益。

為了實現社會住宅的目標,目前政府住宅法的修正大部分是圍繞著社會住宅,中央擬推出一套包租代管方案,提供充足誘因給房東釋出空屋。除了《住宅法》的修正之外,未來不管是在保障房東房客權益,抑或是整個產業的發展,仍需要更完整的法律制度涵蓋租屋市場,健全租屋市場《租賃專法》或是租賃產業相關規定一定是未來的重點。

 

主恩之家

 

參考資料

http://money.udn.com/money/story/5622/2226409

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