別讓你繼承的遺產睡著了!不動產繼承怎麼辦?一文看懂申辦流程與登記時機

別讓你繼承的遺產睡著了!不動產繼承怎麼辦?一文看懂申辦流程與登記時機

編按:作者吳家揚去年遭逢喪親之痛,在處理親人後事的過程中,發現除了精神上的哀悼,還有現實面的喪葬、除戶、遺產申報、繼承等繁雜事宜需要處理。作者以親身經歷分享經驗、為讀者解惑,讓大家在傷痛中少點慌亂與不安。

繼承不動產是在親人離開之後,繁瑣卻重要的事情,以往多數人都依賴地政士(以前稱為代書),但現在申辦流程簡化,自己辦理並不困難,又能省下代辦費用。

親人離世之後,依規定在死亡後30日內要辦理除戶,半年內要完成遺產稅申報,然後開始繼承和過戶。

編按:據土地法第73條及第73條之1規定,土地及建物自繼承開始之日起,6個月內應辦理繼承登記,逾期者,除每逾1個月處登記費1倍罰鍰外,超過1年仍未辦理繼承登記者,地政機關會公告3個月並通知繼承人申請登記。若仍然沒有民眾辦理登記,地政機關將列冊管理15年,期滿後由國有財產署公開標售,所得價款保存10年,如無人申領則歸屬國庫。

申辦繼承不動產程序

在戶籍所在地辦理完遺產稅申報,取得完稅證明。

到不動產所在地的地政事務所,辦理不動產繼承過戶。

繼承可以親自申辦,也可委託代理人辦理,每個「代理人」一年只可以申辦2次,因為電腦會有記錄,第3次會被退件,但「代理人」若為相關繼承人或專業的地政士除外。

若為代理人辦理,須攜帶繼承人的身分證/印鑑章/印鑑證明來辦理,如果是繼承人自己到場,則可免附印鑑證明書。

填寫文件時,代理人(委託人)最好由繼承者之一親自辦理,整份繼承案件的應附文件,都不需要繼承人親自簽名,只要代理人填寫就可以。

一般繼承與協議分割繼承

「一般繼承」係按民法繼承規定辦理,不用印花稅。但有些家庭可能因為重男輕女等因素,沒讓女兒繼承家產;或偏愛某些子女,最後採取「協議分割繼承」,則需要繳「印花稅」。印花稅即「房屋評定現值」,再加上「土地公告現值」,兩者總和的千分之一。

如果不動產在不同縣市,每個縣市都要獨立寫一份,接著送到當地地政單位。且不能採用郵寄方式,而是一定要親自到任一地政單位、請求代為送件。

地政單位會先協助檢查文件,收齊後再郵寄到不動產所在地的地政去辦理。如此,可以省下許多代書(現在稱地政士)費用。

土地登記申請書

到地政會拿到一份詳細的申請須知和填寫範例,第一張就出現土地登記申請書,將該填寫的地方填清楚。

▲圖片取自高雄市政府地政局新興地政事務所官網

填寫內容包括:

1.受理機關:即不動產所在地。

2.原因發生日期:填寫死亡日期。

3.申請登記事由:勾選所有權移轉登記。

4.登記原因:為分割繼承。

5.標示及申請權利:勾選登記清冊。

6.附繳證件:被繼承人除戶證明/繼承人的印鑑證明和戶籍謄本/繼承人和代理人身分證驗證後影本存檔/印鑑(蓋完章後會歸還)/遺產稅完稅證明(正本/影本要加蓋代理人的印章)。

7.委任關係:由代理人親自填寫,委託人則要簽名蓋章。

8.留下代理人連絡電話。

9.備註欄會蓋繼承人的印鑑章和代理人印章(若同為繼承人,就蓋印鑑章)。

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10~15.被繼承人的死亡日期。和繼承人們和代理人的姓名/出生日期/統一編號/住所。

16.簽章處:有幾位繼承人就要蓋幾個人的印鑑章,代理人也必須蓋印章(若代理人同為繼承人,就蓋印鑑章)。

登記清冊

申請人姓名:簽名和蓋印鑑章,每一位繼承人都必須蓋印鑑章。

土地標示:

1~4就是被繼承人的土地,5要將繼承人的持分寫清楚。當繼承的建物面積不同時,有些地政會根據房屋面積換算成土地持份,不能寫0.568/0.432,也不能寫成56.8%/43.2% ,而要寫成568/1000和432/1000這種格式才行。如果有2個繼承人各繼承1/2,則要另外加簽切結書才行。

建物標示:

6~11就是被繼承人的建物,12要將繼承人們的繼承範圍寫清楚。

登記清冊在辦理遺產稅申報時,在已經申請的「遺產稅財產參考清單」或自己持有的「土地所有權狀/建物所有權狀(正本或謄本)」,都有詳細資料可供參考。

繼承系統表

申請人姓名(實際繼承不動產者)就要簽名和蓋印鑑章,所有繼承人都需蓋印鑑章。日期則填寫送件日期。

被繼承人姓名,出生和死亡日期。配偶姓名和出生日期。出生別(長男/長女/次男/次女)姓名和出生日期,每位繼承人都要寫清楚。繼承表確依民法有關規定自行訂定,如有遺漏或錯誤致他人受損害時,申請人要負法律責任。

遺產分割協議書

因被繼承人於某時間不幸去世,今繼承人XXX等幾人,就其所遺產協議分割如下,絕無反悔。

就將登記清冊的部份資料再填寫一次:土地標示/分割情形,建物標示/分割情形。立協議書人為全體繼承人,全部要簽名和蓋印鑑章。日期寫死亡年度但比死亡日期晚的任何時間都可以,主因是國稅局的「遺產稅財產參考清單」是以死亡當日財產價值為主,若年底死亡但隔一年才申報,不動產價值可能有變動,就要重寫比較麻煩。

只有這章表格需要「所有的繼承人」簽名和蓋印鑑章,且要寫2份才行。

切結書

1.不動產標示(土地標示和建物標示,就麻煩再抄一次)。

2.前開不動產之「所有權狀」確「找不到」屬實,請歲所准予辦理「分割繼承登記」,如有不實或虛偽假冒之情事,立切結書人願負一切法律責任。立切結書人即繼承人,所有繼承人都須蓋印鑑章。日期則寫送件日期。

絕大多數的人,平常也不會注意家裡的不動產正本放在哪裡,所以填寫切結書也很正常,就當作遺失切結。但若有正本,就不用寫切結書。

可跨區送件

填好這些基本資料之後,須先查看有無欠稅紀錄,如果沒有,就會在遺產稅完稅證明上蓋上無欠稅紀錄,接著開立印花稅,到便利商店繳稅。當資料都完備時,即可跨區送件,填寫一張「跨縣市代收地政案件申請書」,寫上郵寄地址和負擔郵費,當場也會收到不動產當地地政的劃撥帳戶。

過1、2天後,會收到電話通知核定的書狀費(每張80元)和登記費(遠小於印花稅),再將錢轉入當地地政帳戶中。如果沒有問題,當地地政約5天左右,會將過戶後的不動產正本寄回來給你。如果有問題,就依指示做修改,如果你不改,15天內會被退件一切重來。

過戶的文件填寫並不麻煩,如果完全不會也沒關係,直接到任何一個地政事務所請教,現場都會有熱心的服務人員來解說,教你怎麼填寫相關文件和注意事項。提醒出門辦事前可先上網查相關資料和電話詢問地政服務人員,該帶的文件要帶齊,千萬不要漏掉,避免白跑一趟。

(文章來源:、文:吳家揚)


來源鏈接:https://ctee.com.tw/wealth/tutor/647387.html

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