土地流拍頻創紀錄,房價會大幅下調嗎?

土地流拍頻創紀錄,房價會大幅下調嗎?

 

土地市場疲態已現。

據彭博新聞社8月14日報道,由於政府推行去槓桿,以及接二連三的樓市調控使開發商利潤率承壓,中國一些人口最擁擠的城市出現了土地流拍的情況。

克爾瑞匯總的數據显示,2018年前七個月共有419幅地塊流拍,同比增加78%。前兩次樓市陷入低迷期前都曾出現過開發商拿地放緩的情況,流拍數量竄升表明這種情形或許在重演。

而據《華夏時報》8月24日援引中原地產研究中心公布數據显示,2018年前7個月,全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中,一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高。二線城市土地流拍一共154宗,同比增長200%;三、四線城市土地流拍合計達到629宗,2017年同期為284宗,同比增長121%。如果計入8月以來浙江嘉興、山西太原等地的土地流拍數據,2018年以來,全國房地產市場土地流拍已超800宗。

在土地流拍頻繁出現的同時,地價下跌也在部分城市出現。在2018年7月的土拍中,廈門多幅商住用地樓麵價跌破2萬,如翔安區13-16片區地塊樓面地價為18909元,相比兩年前同區域的地王37512元/平方米,跌去近一半。在廣州,位於郊區的三幅地塊今年先後進行過六次招標,儘管要價一降再降,卻使用沒有人出價。在上海,靠近市中心的一小幅地塊8月早些時候也出現流拍。杭州、蘇州、合肥出現過類似情況,因空間緊缺,這些城市都被視為熱門市場。

同策房產諮詢公司研究主管張宏偉表示,一系列土地流拍表明房地產市場已經在回調,開發商的日子會越來越難,他們將不得不加大降價力度。

據彭博新聞社基於8月14日公布的官方數據計算,7月平均地價在27個月以來首次下降,同比跌幅為2.6%。招商蛇口執行副總裁劉偉8月稍早接受採訪時表示,有時是企業沒有足夠的資金,有時是企業面臨限價權衡成本收益后就放棄了。近幾個月來,房價無視最新的調控措施再度攀升,因此政府可能樂見資金緊張的開發商減緩拿地。國家統計局8月14日公布的數據显示,7月新建住宅銷售額飆升25%,創下13個月以來最大漲幅。

長江證券分析稱,土地流拍若進一步惡化,或將影響政府性基金收入,進而制約下半年基建發力空間。長江證券表示,地方政府國有土地使用權出讓收入,與土地成交情況密切相關,2016-2017年土地市場火熱,帶動地方政府國有土地使用權出讓收入大幅增長,由2015年的-21.4%持續回升至2017年的40.7%。

中信建投研報認為,今年土地市場供需分歧加大,流拍率甚於2014年。報告統計,以土地宗數為口徑,今年前7月流拍率約6%,二季度以來,流拍率均值為7%。流拍率高於近輪周期中最低迷的2014年,當時平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市,流拍率更是在二季度創下17%的最高值。從整體流拍規模來看,今年將達到歷史峰值。數據显示,2014年是近年來流拍量最高的一年,總流拍宗數為345宗,較15-17年分別高出23%、219%和13%,但今年前7月300城總流拍宗數達258宗,與2014年同期相比高出59%。

報告認為,此次流拍的動因與上一輪不同,2014年是因為銷售市場低迷導致開發商拿地能力與意願均十分疲弱,然而這一輪,銷售市場穩定,2018年全國熱點地區土地市場整體降溫,流拍現象的蔓延主要是房企基於利潤率以及去槓桿下的理性選擇。

負債率飆升,房企資金承壓

華創證券在8月12日發布的研報中稱,下半年流拍現象增多,從另一方面反映出在行業資金趨緊房企拿地意願逐漸減弱,同時考慮到在降槓桿背景下政府財政壓力更為凸顯,下半年土地供給意願仍強。預計下半年土地市場的供需關係改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

據時代周報報道,層層調控政策加碼后,一二線城市自2017年下半年以後基本進入全面限價。而在嚴格執行限價的背景下,開發商的利潤率逐漸被削弱。在此背景下,高單價、高溢價率的現象在土地市場明顯減少。而土地供應規則的改變亦在限制房企的土地需求側的活動。銷售限價、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規則與競買條件使得項目的隱性成本更高,變相提升了開發商的拿地門檻和難度。

資金方面的壓力也使得房企拿地理性了許多。根據wind數據显示,2018年一季度,上市房地產企業的平均槓桿率飆升至76.16%。

負債率飆升的同時,房企融資規模也在逐步緊縮。同策諮詢研究院監測數據表示,在2018年前7個月,40家典型房企融資總額達到4105億元,相當於2017年下半年融資體量。同時,股權融資凍結、公司債、銀行貸款等融資方式受到嚴格監管。

在此背景之下,各大房企均提出了去槓桿的目標,而這最直接的影響體現在土地投資上。目前,大多數城市均對土地資金來源有着嚴格的要求,房企必須全款自有資金拿地,銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金。而這使得手頭資金並不闊綽的房企在地塊的選擇上不敢盲目。

地價走低,高房價將失去支撐

流拍、底價成交、溢價率走低意味着,地價正在進入下跌通道,那麼居高不下的房價是否將失去支撐?

據《21世紀經濟報道》援引深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓的觀點稱,房價與地價之間並沒有必然的聯繫。從成本法的角度來說,地價下跌對房價的回調是一個有利的條件,但地價下跌並不能抵減其他成本費用的上升。

徐楓就香港經驗舉例,地價和房價之間的顯性關係不是特別明顯。早些年,有些開發商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市場,樓價全面下跌,開發商的樓盤也因時而調整。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也認為,地價低有利於房價回調,但是不盡然。因為還得看市場的因素,不完全是地價,供需關係和調控也會影響房價的最終定價。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件,或者說房價上漲的空間相對會減少,所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是,地價下跌同時,建材等成本卻在上調,所以從穩定房價的角度看,包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。

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