從預售制度看交易安全及風險

從預售制度看交易安全及風險

政府為打炒房,中央銀行連下四道信用管制令,但房市還是紅紅火火,交易極為熱絡,逼得內政部在2021年底進行修法,竟搬出「炒房最重可處三年以下徒刑」的念頭,但因爭議過大,在最後關鍵時刻改弦易轍,改以最重「罰五千萬元」的版本送行政院。

判刑改重罰五千萬元

很多人不解,「不就買個房子,為何要被判刑三年?」更有人覺得,想出這種修法內容的官員,會不會太不食人間煙火?

幸好,內政部最後踩了煞車,但是「禁止預售屋換約轉售」,「預售屋解約需在三十日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容,還是衝著「預售屋」而來。

老實說,預售屋市場的確有不少「投資(機)客在炒房」,在過去2003年至2015年底的大多頭行情,不少投資客大玩「紅單」,一戶用5至10萬元左右的訂金下訂,代銷業者或建商就會給出一張收據,因為顏色是紅色的,被稱為「紅單」。

據不動產界人士表示,在前一波大多頭行情時,一些重劃區的房價被「轉紅單」而一波波墊高,當時,的確會有人因看好後市,願意「接紅單」,那麼這些投資客就會轉手「加個20至50萬元賣出」,若投資大咖,一口氣拿出100萬元來訂個10戶、20戶,並不稀奇。

若以一張紅單賺個20萬元,10張就有200萬元,且可能在短短的半個月內就獲利出場,因此,當年也有不少「呷好道相報」,揪團一起買房的,另還有所謂的「貴婦團」及「醫生團」,這些高資產者大買豪宅產品,出手都不手軟。

VIP客戶轉手賺很大

而這些投資客大多是建商或代銷業者手中的「VIP」客戶,都在每一個預售案「潛銷期」,就被邀請先去「賞屋」,他們可以先挑房型(大多挑易轉手的二房或小三房產品),至於拿的價格,每坪都可以比「開賣價」低個2至3萬元左右,若以1戶30坪的房子,就能賺取60至90萬元的「價差」,即便包個幾萬元的「紅包」給案場代轉售的「跑單小姐」,也是「賺很大」。

據指出,這些建商或代銷口袋的「VIP」客戶,因為太好賺了,每回只要被通知去看屋,有人可說是「每案捧場」,而這也是代銷業者每回一召開開案記者會,總能對外說「已銷售六成」,因為裡面至少有三成是真的有人「預訂」。

而2020年雖然爆發新冠疫情,但回台的資金狂潮卻帶動房市從房地合一稅實施當年的24.5萬棟,觸底反彈,並在「護國神山」台積電到南二都的投資,帶動南部房價漲翻天,2021年成交移轉棟數已上升至34.8萬棟,才5年的時間,多了10萬棟。

而這波多頭行情,投資客見有機可乘,也想玩「轉紅單」、「換約」的獲利模式,不過,因為各預售建案竟玩「排隊」買屋的梗,甚至製造「開賣即完銷」的把戲,終於讓政府「看不下去」,而不得不再出重手打炒房。

房地產五大賺錢模式

消基會副財務長暨房委會委員張欣民談到,房地產投資有五大賺錢模式,一是傳統賺取租金模式(包租公賺固定租金)、二是投資「賺價差」模式,有買舊加工後出售,或賺取買賣價差,三是採「槓桿」操作模式,如購買預售屋是小錢賺大錢,四是放長線釣大魚模式,像有些口袋深的開發商或建商「養地」等待增值,或是捐一些回饋金,讓土地變更使用,五是投資經營賺價差。

而預售屋為何成為市場炒作工具?主要是預售屋賺價差有三種方法,一是「紅單」轉售,二是「換約」,三是完工交屋後出售。

預售房地的「換約」條件,則是一、買方繳清已屆滿之各期應繳款項者,於本契約房地所有權移轉登記完成前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。二、前款之轉讓,除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外,賣方得向買方收取本契約房地總價款,最高以千分之一為限的手續費,例如一戶一千萬元的預售屋,換約費用是一萬元。

不過,政府於2021年7月1日上路的「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」,就是鎖定預售市場諸多炒房的亂象下手,想要築起一道道防堵牆。

而針對預售屋炒作,政府祭出的四大殺手鐧,包括「實價登錄2.0」規定的:一、預售屋簽約三十天內申報實價登錄,二、預售屋全面禁止紅單轉售,以及「房地合一稅2.0」規定的:(一)預售屋換約納入房地合一稅課徵,(二)預售屋轉成屋後,房地合一稅持有年限計算歸零。

張欣民談到,早先實施的「實價登錄1.0」及「房地合一稅1.0」,大都以新成屋或中古屋的買賣為管制對象,主要是預售屋還不是真正的房子,購屋者只是買到一種「權利」。

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實登反助長價格「定錨」風

因此,預售市場的「價格」就淪為可操縱的「空間」,可能同一天進場看屋買房的不同人,買的是同格局但不同樓層的預售屋,但因彼此不認識,或者有人「議價」能力比較強,就拿到比較「優」的價格;此外,若是在房市多頭時,還可能出現「一日三市」的調價行情。

但這個「價格」都取決於代銷業者或建商「說了算」,消費者除非是「VIP客戶」,能拿到較好價格外,不少購屋者若「議價」能力差,就只有乖乖就範的份,等於是「黑箱」購屋。

但「實價登錄2.0」要求訂約三十日內就要揭露成交價格,則讓價格「透明化」,較晚進場購屋者就有一個「參考價」,不至於成為「被宰的羔羊」。

而建商因應「實價登錄2.0」,進而開始推行「不二價」銷售,因為若因是個別私底下議價,一旦實登後客戶恐就「見光死」,加上實登後,業者再沒有上下其手的空間,且避免買、賣方認知差距、亂砍價,及建立公正、客觀、透明的專業形象,故近年「不二價」銷售成為風潮。

不過,房屋真要「不二價」,銷售就要有配套,張欣民認為,需要是「明碼」標示,再者,房屋個別資訊全公開、「全都露」,接下來,銷售進度及銷售率也都要全公開。

張欣民指出,「實價登錄2.0」的立意良善,但最近則出現不肖代銷業者,用「假交易」的高價格實登,製造成交行情的「定錨」效果,讓後面進場買房者,誤信該建案的高房價行情弊端,而過些日子再以「更正」方式,調低價格,則是政策的始料未及,可說是「道高一尺,魔高一丈」,未來該如何糾正這種「取巧」的作弊行為,值得政府單位重視。

張欣民指出,現行的代銷業者是依附在「不動產經紀業管理條例」內,他認為,應該為代銷業獨立立法來管理。

預售市場宜有專法管理

他說,以今年三二九房市黃金檔,全台就有高達7,000億元的預售推案,就連一向以透天厝為交易主力產品,甚至是先建後售的台南及高雄二都,近兩年可是預售市場的天下,足見預售市場亟需一部「專法」的管理。

針對預售市場的管理,張欣民引香港的「他山之石」提供政府參考,看看香港如何管理預售屋。他說,香港預售屋實價申報,是個案公開前三天須向地政機關申報數量及訂價,公開銷售,簽約後,七天內就要完成實價申報,也就是說個案銷售中,一般民眾已經可以查到真正的成交價格。

而香港政府對預售屋銷售積極的作法,是制定「一手住宅銷售專法」,於2013年4月29日全面實施,並依此法成立了「銷售監管局」,設置有44名工作人員。

銷售監管局的角色及職能,一是監察條文的遵從情況,包括通過對售樓說明書、價單、示範單位、售樓處、成交紀錄冊、銷售安排公告、賣方網站和廣告的定期巡查和檢查,監管銷售手法;二、處理投訴和公眾查詢:三、安排宣傳活動和教育公眾有關銷售一手住宅的事宜;四、向業界參與者發出作業指引,並調查不遵從條例條文的個案;五、備存一個電子資料庫,以貯存各個一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。

買賣預售屋宜停看聽

而在政府對預售市場尚未有更好的管控之前,消費者購買預售屋,要小心防範什麼呢?張欣民建議,一、辦別基地區位及大小,二、確認基地之土地使用分區,三、重大建設的規劃與完工時程,四、目前交通的便利性、可及性,五、日常生活機能完整性,六、基地是否是目前接待中心位置,因為現在有很多「外接待中心」,設在交通方便之處,讓消費者誤認而購屋,日後都將衍生一些交易糾紛,七、該建案是否請領有建造執照,因為過去有很多業者「偷跑」,還未請領建造執照就開賣,但事後政府已要求,預售屋得拿到建照才能公開銷售,唯很多業者還是以「潛銷期」來暗渡陳倉。

張欣民說,是否請領建造執照很重要,因為建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記(建物第一次登記),並申請建築改良物所有權狀。

而預售屋簽約也提醒注意,目前預售屋常見的交易糾紛有「逾交屋期未交屋」,這在缺工缺料的雙缺問題下,已有建商對已購客戶發出延期交屋的同意函,若不同意則可解約,但對消費者來說,雖然有法可請求違約金,但金額不多,這比建商拿你退的退屋,日後在行情好時,再高價賣出,建商反倒是賺,以致有些消費者「進退兩難」,即使這種建商可依法開罰,但罰金太少,根本起不了作用。

其次是「廣告不實」,包括坪數、車位或設備規格等,與原約定不同,此外,還有解除契約的訂金返還,施工瑕疵,以及外水、外電、天然氣管線費用負擔等林林總總,都是消費者買屋前,得睜大眼睛,多多停看聽,才不會花錢買氣受。

來源鏈接:https://ctee.com.tw/house/celetalk/616896.html

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