物業扎堆上市,一個新時代來了?_高雄汽車借款

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如果在幾年前說起物業對日常生活的影響,人們的感受可能並不明顯,倒是會有不少居民和物業鬧矛盾的案例。但是疫情之中,很多物業在疫情的防控和管理上所展現的行動力,讓不少居民看到了物業的重要性。

而近日,恆大物業以六十多天的速度再一次刷新了物業企業的上市速度,將於12月2日登陸港股。而在恆大之前,還有不少國內知名的房地產開發商紛紛拆分物業上市,比如世茂、華潤、融創、越秀等。

拆分物業上市為哪般?

具體來看,目前“碧萬恆融”四大房地產頭部公司中,除去萬科物業還沒有上市動作,其他的三家不是已經上市,就是在上市的路上。比如11月8日華潤萬象生活通過港交所上市聆訊,11月19日融創服務正式掛牌上市,還有即將掛牌的恆大物業。

不難看出,一眾知名房企開發商在拆分物業上市這件事情上,表現出高度統一。另外,高度統一的還有這些房企的急切心態,而這從上市的速度就可以看出。從遞交招股書到通過聆訊,融創用了81天,世茂用了104天、華潤用了74天,恆大更是時間縮短到了47天。

而這種高度統一的背後,自然有着一定的共同原因。

首先,“降負債”成了一眾房企如今關心的重點。“三道紅線”的出台,改變了房產行業的規則,而拆分物業上市則成了房企逃離紅線的手段之一。

舉例來說,根據恆大2019年年報可知,紅線之一的凈負債率方面,紅線是100%,而恆大的凈負債率則高達159%,同樣踩在紅線之上的還有融創、綠地、富力等。而通過分拆恆大物業上市,恆大的凈負債率將會下滑19%。

其次,現階段的房產市場中,存量房和增量房同樣重要。對於一二線城市來說,存量房的比重已經超過增量房,這就需要配套的服務設施、物業設施得到提升。這也在一定程度上促使原本屬於附屬板塊的物業服務,站出來獨當一面。

也就是說,未來物業服務將成為房企的新增長點以及新的看點,並且伴隨着社會人口老齡化的加劇,未來人們對改善型房子的需求將會更高,這同樣也需要開發商提供更加專業的附屬物業服務,加速房企從開發商向服務商的轉變。

物業成為市場香餑餑

當然,不只是房企拆分的物業在衝擊上市,有些專門的物業服務企業同樣動作不小。

根據不完全統計,今年以來至少有10家物管企業登錄資本市場,比如興業物聯、建業新生活、正榮服務、世貿服務等。另外根據中信證券預測,2020年四季度物管公司IPO融資規模,將遠遠超過2020年前三季度的總和。

另外從市值以及市盈率等方面也可以看出市場對物管企業的偏愛。

根據克而瑞數據显示,截止9月30號,30家上市物業市值總額為4307億元,其中碧桂園服務經過兩年多的時間,從上市時的250億港元,飆升到如今的一千多億港元。另外碧桂園服務的市盈率高達57.61倍,是母公司碧桂園的4.85倍。

碧桂園服務並不是個例,而是一種普遍的現象——相比於房企母公司,物管企業更受歡迎。而物管企業能夠獲得市場認可的原因主要有三點。

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其一,物管企業的輕資產模式有更高的抗風險能力。物管企業的主要作用是提供服務,除了必要的設施和人員投入之外,不用投入過大的成本,也具有很高的靈活度,可以根據不同情況彈性應對不同的突發情況。

其二,服務類行業的重要性凸顯。因為人們對美好生活的嚮往,導致很多服務行業的興起,各個平台都在想方設法提高自身的服務水平,讓消費者享受到更為便捷的生活。而物管企業涉及到生活的方方面面,可以在更貼近消費者生活的層面提供高質量服務。

其三,物管行業算得上一個新興行業,還有很大的想象空間。在近幾年,人們才對物管的重要程度逐漸有了一定認識,而人們的重新認識也就意味着物管行業吸引到了消費者的注意力,也將會釋放更多的需求,進一步擴大整個行業的想象空間。

行業馬太難以避免

市場認可,消費者注意,想象空間巨大,這些要素放在一起,自然會讓物管行業成為一個新的火熱行業,吸引眾多的消費者進入其中。

但是隨着入局者的增多,競爭之中整個物管行業兩極分化的現象也十分明顯。

首先說說營收方面。2020年上半年,碧桂園服務的營收高達62.7億元,有望成為首家全年營收破百億元的上市物業公司,並且遠超13.3億元的行業平均線。但是諸如正榮服務、濱江服務等物管企業,上半年的營收甚至在5億元以下。

再來看看市值方面。截止11月30日收盤,碧桂園服務的市值為1197.57億港元,雅生活服務的市值為435.33億港元,保利物業的市值為312.36億港元,彩生活的市值為54.41億港元,而興業物聯的市值只有5億港元。

另外,在營收增速、毛利率等方面,都呈現出這種十分明顯的情況——極端的兩極分化。

這當然是因為名氣更大、資歷更老的物管企業可以在消費者層面收到更多的信任,從而讓企業吸納到更多的資源,進一步促進自身業績的發展。而反觀行業內的小企業,不論是在消費者層面還是在資本市場層面,都很難有起色。

而且伴隨着更多的房企拆分物業上市,他們背後有更加充實的資源和資金,從最開始就能給物管企業很好的扶持和幫助。這同樣也加劇了行業中的馬太現象,最終讓這些頭部企業佔據更多的市場份額。

大物業時代即將來臨

儘管行業中的馬太效應將會進一步加劇,但是也從一種層面提升了行業的整體水平。小型物管企業不論是在服務水平還是在技術能力上,都和大型物管企業有一定的距離,也很難給消費者提供更好的物業服務。

但是頭部的物管企業卻有十足的技術支持和能力保證,讓消費者感受到更好的服務。而且在社會的不斷髮展之中,更加貼近生活居住場景的高質量物管服務,也將會成為未來居家生活的必需品。

一個小區也就是居民生活的社區,其中包含了眾多的場景,比如教育、餐飲、休閑、社交等等,而這些場景之中也將會有十分巨大的商業潛力,這也是阿里、美團不斷搶佔本地化生活的原因,因為其中可以釋放的潛力十分巨大。

而且隨着数字化管理、智能化服務的不斷推進,物管企業所能提供的並不僅僅是服務而已,還可以連接更大的需求,將消費者的多元需求整合起來,在一個社區之中盡可能多得完善需求,並對接供需關係,創造更多的價值。

也就是說,大物業將會是未來社區生活的重點,也將是物管企業未來的發力重心。而大物業中不僅僅是居民服務,還將包括教育、出行、商業、休閑等多元服務。以點帶面,幫助物管企業進一步擴張邊界,構建一個社區生活生態,從而釋放更大的商業潛能。

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