通膨+兩岸關係緊張 海外看房團再現 | 產經

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@ 2022-08-01

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在台灣,海外置產除了有理財考量外,也與兩岸關係緊張與否連動。2014年,民進黨在九合一選舉中大勝,2016年,蔡英文當選總統;結果,根據國際不動產投資師協會(CCIM)統計,台灣2015年投資海外不動產的金額首度突破1千億元台幣。

這兩年多由於疫情鎖國,台灣海外看房團銷聲匿跡一陣子,隨著6月15日實施入境3+4隔離,海外看房團又開始出團了。

立宇資本管理顧問公司執行長張書瑋有位建商友人,光是7月就去了三趟馬來西亞,其中兩次還是帶著客戶一起去看房。張書瑋指出,全球升息潮反映的是全球通膨壓力空前,正是在高通膨的引導下,投資人在持有黃金、美元現金之餘,也開始把資金投入房地產,但台灣房市卻因為近幾年的打房政策,讓投資人感到不友善,而將置產的眼光投向海外市場。

過去,台灣人海外投資喜歡將資金放在香港,然後進行調度,但在《國安法》實施後,有越來越多的案例顯示,大陸當局已經將金融監管的手伸入香港;例如,設在香港的離岸紙上公司,現在必須有9成的資金是在香港當地運作,資金才能獲准轉出。

張書瑋指出,近年來,新加坡已經逐漸取代香港的金融中心地位,把資金從香港轉到新加坡或其他東南亞國家,已經成為許多投資人的共識。

8月1日台幣兌換美元突破30元大關,創26個月來新低,雖然終場在央行的運作下,貶值4.2分,以29.98元作收,但台北及元太外匯市場成交值合計19.02億美元,量能明顯放大。

張書瑋分析,30元是心理關卡,顯示台商資金回流台灣已經告一段落,如果美台利差持續擴大,資金外流的情況還會加劇。

由於資金不斷搶進,張書瑋指出,新加坡從去年12月16日起分情況提高買家額外印花稅(ABSD)5至15個百分點,其中,外國非永久居民購買住宅房產印花稅稅率從20%上調至30%;在這種情況下,鄰近的馬來西亞就成為投資人的第二選擇。

很多人以為新加坡的房價比台北市高,但據張書瑋比較,位在台北101大樓附近的房價約在每坪250萬台幣上下,而新加坡市中心的房價每坪只在200萬上下,至於吉隆坡市中心房價每坪更只有40至50萬,而且星馬房產都是實坪、不含公設,換算下來,都比台北市便宜,因此吸引不少台灣投資人出國看房。

「別人恐懼時你可以貪婪」,在投資海外不動產時,張書暐認為,飯店就是一個不錯的投資標的,像美國首富比爾蓋茲2021年花600億台幣買下四季酒店;香港李嘉誠家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店;馬來西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團則擁有香格里拉酒店;台灣信義房屋集團周俊吉家族也在沙巴買下無人島預計投資上百億台幣跨足觀光產業。

為什麼飯店項目在資產配置中如此重要?張書瑋分析,飯店有以下四項價值:

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一,世代傳承

相較於其他動產,不動產的保存是更穩定且安全的,受時間或社會情勢的影響也相對小;而酒店除了作為不動產,也可以是現金流的來源,更有品牌的附加價值;酒店的傳承,不只是留下財產,同時也給予地位和聲望,作為世代傳承的載體,是最合適的選擇。

二,旅遊及生活品質

酒店是平時的休閒選擇,像是買了一棟可以賺錢的別墅;想像一趟家族旅遊,或親朋好友來訪,以老闆身分在自己的飯店接待客人,除了省下選擇地點的麻煩,更增加一種回家的親切感,並自然而然多出一個話題。

三,短期現金流、長期土地升值效益

酒店生意跟純粹房地產的租賃,多了一個每日的現金流,客戶住房和餐廳營收都是很不錯的現金流,也鮮少有廠商欠款的問題,是個收現金的高級事業。

四,地位象徵、社交用途

近年來,仲介或相關職業普遍被黑化,有相當的資產,卻沒有明確的社會定位;成為酒店股東,把資產實質化,則可成為一個看得見摸得著的地位象徵,提升在社交場合的地位。

張書瑋引述美國投資大師華倫巴菲特的名言「別人貪婪,你要恐懼」,事實上「別人恐懼時,你可以貪婪」;面對通膨、地緣政治衝突等不可知的恐懼,此時大膽進場投資不動產,特別是飯店,更有機會挑到好的標的,致富又能傳家。

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