7月樓市調控逾40次 三四線城市未達政策鬆綁條件

7月樓市調控逾40次 三四線城市未達政策鬆綁條件

   (原標題:以穩為主 7月樓市調控逾40次)

時代周報記者 謝中秀 發自北京

  樓市調控政策號角從今年4月吹到7月,愈吹愈響。

  據時代周報記者統計,進入7月,陸續有蘇州加碼調控、洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規範自查、寧波規範商品房銷售等政策出台。7月19日,開封取消“限售令”,一天後撤回,亦從側面反映當前樓市調控政策從嚴。

  中原地產研究中心統計指出,截至7月28日,7月單月房地產調控已經超過40次。這輪從3月開啟的樓市“小陽春”,目前退燒程度並不明顯。根據國家統計局公布的70城房價數據,6月共63城新房價格環比上漲,較5月減少4個,但仍高於今年2月—彼時,僅有57城新房價格環比上漲。

  “從政策走勢來看,‘房住不炒’下,穩預期、穩地價、穩房價還是我國房地產政策的主基調。接下來,預計有上漲風險的城市仍舊會出台政策維‘穩’。”中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示。

  58安居客房產研究院首席分析師張波在接受時代周報記者採訪時認為,雖然7月政策收緊釋放的信號更加明顯,但並不代表未來樓市調控政策一味從緊:“整體經濟環境、房地產融資環境、需求側調控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經濟環境的不確定性會對房地產市場形成全局性影響,而房地產融資環境則直接對房企形成明顯影響,在需求側調控不放鬆的趨勢下,下半年樓市過熱的幾率明顯較小,樓市政策也將從穩,不會過多加碼。”

樓市降溫緩慢

  以4月19日為節點,今年上半年的樓市調控明顯分為兩個階段:一季度發布政策量少且偏寬鬆,隨着4月19日住建部未點名預警6個一季度房價波動較大的城市,政策迅速轉向。

  數據显示,4月、5月、6月我國房地產相關調控分別達60次、41次和46次。回顧此前1—3月,則分別為68次、21次、15次。其中1月發布樓市相關政策較多,主要是受各地召開地方兩會、定調樓市的影響。

  7月,四個加碼調控政策的典型城市中,蘇州5月因房價漲幅過大被住建部點名預警,洛陽為6月全國新房漲幅第一城市,呼和浩特則連續8個月二手房漲幅領跑全國,寧波由於近期浙江省批複前灣新區,部分房企開始藉機炒作房源緊缺的市場氛圍。

  蘇州是上半年政策調控最典型的城市。克而瑞地產中心統計數據显示,3月蘇州市區商品住宅成交面積為66萬平方米,環比增加109%;4月市場延續熱度,共成交商品住宅105萬平方米,環比增長58%。

  隨後,蘇州迅速出台調控政策。5月11日,蘇州對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域內新房限售三年,蘇州工業園區全域二手房限售五年,並調整了地價指導要求。

  但市場並未明顯降溫。據克而瑞地產研究中心數據,政策發布當月,蘇州商品住宅成交面積99萬平方米,環比下滑6%;6月,蘇州全市商品住宅成交91萬平方米,繼續小幅下滑,但縱向比較來看,仍舊處於歷史較高位置。

  7月24日,蘇州再度出手,將非蘇州市戶籍居民家庭購買第一套房所需社保要求2年內累計繳納1年提高到3年內連續繳納2年,並將限售範圍從局部擴大到全市。

  另外,時代周報記者注意到,金融政策收緊成為7月樓市調控的重點之一。截至7月29日,相關部門已發布15次講話或政策,要求注意防範房地產金融風險。銀保監會、央行亦密集採取各項措施:5月17日,銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》,規範房地產融資;7月12日,《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》,提出房地產企業發行外債只能用於“借新還舊”。

  “之前,房地產金融風險比較少提及。但近期被反覆提及並出台針對性政策,說明中央各級部門已經注意到房地產融資井噴、風險加大,助推了地市、樓市走熱。”張大偉表示。

三四線城市未達政策鬆綁條件

  “房住不炒”“三穩”要求全國“一盤棋”,但落實到各地,卻面臨不同的壓力。

  以蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波為代表的熱點一二線城市仍面臨抑制房價上漲要求,部分三四線城市則需應對樓市防跌難題。

  據時代周報記者不完全梳理,截至目前,已有開封(發布一日後撤回)、菏澤、太原三城取消限售令,另有衡陽(同樣是發布後撤回)、南京高淳區、蘭州等地取消限購令。此外,安徽阜陽已取消土地出讓限價條款。

  三四線城市樓市面臨的壓力究竟有多大?

  上海易居房地產研究院《2019年上半年中國百城庫存報告》显示,截至2019年6月底,易居房地產研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米,環比增長0.4%,同比增長6.0%。其中64個三四線城市庫存總量為20180萬平方米,環比增長0.6%,同比增長9.5%。易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示:“三四線城市庫存已經連續8個月同比正增長,庫存去化壓力有所增加。”

和熱點一二線城市不同,受調控影響,近兩年,三四線城市樓市快速降溫。

  以開封為例。2017年5月,開封發布“汴九條”,調控樓市。當年,開封市全年商品房總銷售面積為394.68萬平方米,月平均成交約32.89萬平方米。隨後市場快速下滑,2018年開封全市新建商品房累計成交258.5萬平方米,同比下滑21.53%,月平均成交面積約為21.54萬平方米。

  根據諸葛找房提供的數據,開封市場下行的趨勢至今仍未扭轉—2019年上半年,開封市區成交商品住宅124.51萬平方米,月平均成交量約為20.75萬平方米。但上海易居房地產研究院同時提出,三四線城市樓市政策鬆綁的條件還不成熟,因為房價漲幅依然在擴大。

  根據《2019年上半年中國百城房價報告》,今年上半年,易居房地產研究院監測64個三四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平方米,同比上漲10.1%。

  嚴躍進指出,三四線城市房價的這一波上漲,甚至可以追溯到2018年6月:從2018年6月開始,三四線城市房價同比漲幅曲線呈上揚態勢,中間雖略有波動但趨勢不改。

  諸葛找房數據研究中心分析師段雨桐指出:“2019年第30周,三四線城市的商品住宅均價為11365元/平方米,環比微漲0.06%,連續三周上漲,雖說‘因城施策’,但目前三四線城市並不具備政策鬆綁條件。地方政府出台政策前,應先詳細了解地方具體情況、預計政策效果,再根據國家的調控方向,出台適合自己城市的政策。”

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